Gestaltungsplan Olten SüdWest von Regierungsrat genehmigt

Auf der Basis des bestehenden Gestaltungsplans aus dem Jahr 2010 war ab 2012 das erste Baufeld auf dem Areal Olten SüdWest überbaut worden. Das Resultat auf dem ersten von 14 Baufeldern zeigte, dass die im damaligen Gestaltungsplan definierte maximale Dichte zwar realisierbar ist, dass die für das ganze Areal einheitlich geltende maximale Gebäudehöhe aber zu einer grossvolumigen und uniformen Bebauung führt. Dies wiederum setzt die Aussenräume unter Druck und macht sie eher zu „Resträumen“ als zu wirklichen Orten des öffentlichen Lebens. Nach Ansicht der städtischen und kantonalen Behörden wie auch der Eigentümerschaft standen daher die Zeichen auf qualitativ gute, abwechslungsreiche Wohnformen, die langfristig zu einer guten Aufnahme durch den Markt und auch zu einer lebendigen Vielfalt unter den Bewohnerinnen und Bewohnern führen sollten. Ohne Reduktion der Ausnützung machbar wäre dies – so die damalige Erkenntnis – durch höhere, im Gegenzug allenfalls auch niedrigere Bauten an ausgewählten Orten. 

Neu verschieden hohe Bauten

In der Folge hat der Stadtrat einen «Masterplan» in Auftrag gegeben, welcher sich mit den aufgeworfenen Fragen auseinandersetzen und Lösungswege aufzeigen sollte. Der Masterplan wurde im August 2017 fertiggestellt; einen Monat später hielt der Stadtrat fest, dass dieser den Erwartungen der Grundeigentümerin wie auch seinen eigenen entspreche.

Der auf dieser Basis geänderte Teilzonenplan sieht eine differenzierte Zuordnung von Nutzungen und Bauvolumina über das gesamte Areal vor. Die Zonierungen umfassen Wohnzonen von unterschiedlichen Geschossigkeiten sowie eine Zone für höhere Bauten an den Zugängen zum Areal. Zudem wird mit einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Raum für ebensolche Nutzungen reserviert. Im Vollausbau werden rund 2100 Wohnungen sowie rund 770 Arbeitsplätze angestrebt. Der neue Gestaltungsplan legt dafür die Etappierung fest und scheidet Baufelder und Grünräume aus. Wegleitend für die Gestaltung ist das ebenfalls erarbeitete Freiraumkonzept. Begleitet werden soll die Umsetzung von einem Gestaltungsbeirat, der bei der Beurteilung von Baugesuchen beizuziehen ist. Schlüsselstelle wird das Eintrittsareal aus der Stadtteilverbindung Hammer, wo bis zu 14-geschossige Bauten auf einem öffentlichen Platz vorgesehen sind. Die Verbindung selber ist von zentraler Bedeutung für die Anbindung des Quartiers an die Innenstadt.

Stadtteilverbindung als Voraussetzung

Ende 2018 begann die öffentliche Mitwirkung zur Zonenplanänderung und zum Gestaltungsplan, Bei der öffentlichen Planauflage im Frühling 2020 gingen sechs Einsprachen ein, die vom Stadtrat im August 2020 abgewiesen wurden, sofern darauf eingetreten wurde. Vier Einsprechende haben daraufhin Beschwerde beim Regierungsrat erhoben.Dieser hat nun die Änderung des Zonenplans mit Zonenvorschriften, den Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften sowie den Erschliessungsplan «Olten SüdWest 2018» genehmigt. Dies indessen mit einer aus der Prüfung von Amtes wegen resultierenden Anpassung gegenüber dem stadträtlichen Beschluss, was die Stadtteilverbindung Hammer angeht, ohne diejenige die Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr sowie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr laut Regierungsrat massiv eingeschränkt wäre: Vor einer Baubewilligung der nächsten Baueingabe mit mindestens 500 m² Nutzfläche im Perimeter des Gestaltungsplanes muss die Personenunterführung Hammer neu nicht nur finanziell, sondern auch baurechtlich sichergestellt sein. Und nicht nur die technische und rechtliche Sicherstellung, wie dies der Stadtrat in den Sonderbauvorschriften postuliert hatte, sondern die Realisierung der Stadtteilverbindung muss neu innert der zwei Folgejahre nach Rechtskraft der vorgenannten Bewilligung und bis spätestens Baubeginn im Baufeld A oder spätestens 2027 (das was zuerst eintritt) erfolgen.

Bei den vier verbliebenen Beschwerden, die der Regierungsrat abgewiesen hat, sofern er auf diese eintrat, ging es unter anderem um Themen wie Verkehrserschliessung und Gebäudehöhen, so auch die veränderte Gebäudehöhe gegenüber einem benachbarten Areal, wo die Beschwerdeführer eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit und der Rechtssicherheit geltend machten. Ferner auch um die Wasserfassung einer benachbarten Firma sowie um die Forderung, die in der Zwischenzeit gestartete «ordentliche» Ortsplanungsrevision abzuwarten. Der regierungsrätliche Entscheid kann an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden.