Wenn Bauprofile die Jahre überdauern

Die hohen Stangen sind der unüberschaubare Indikator für den Zustand der Baubranche. In Olten gingen die Bauprofile in den letzten Jahren in der Tendenz immer höher hinaus. Oft biegen sich die Stangen im Wind, während die Winter- und auch die Sommermonate vorbeiziehen, und stehen im Folgejahr noch immer da.

Auf der Stadtachse von West bis Ost sind erste grosse Projekte entstanden, andere befinden sich im Planungsprozess. Investoren sehen den Gang durch die behördlichen Instanzen vielmals für zermürbend an. Vom Zonen- über den Gestaltungsplan hin zum Baugesuch ist der Weg ein langer. Dazu kommt, dass die Beschwerden und Einsprachen zum treuen Begleiter der Verfahren geworden sind. Der Druck auf die Bauverwaltung steigt und sie gerät in Stadtgesprächen gerne ins Visier der Kritik. Hemmt sie die Entwicklung der Stadt, indem sie Investoren zu hohe Hürden legt? Eine Tour d’Horizon in sechs Kapiteln.

I. Das kleinstädtische Umfeld

Architektinnen, Bauherren und Baukommission fliessen in einer Stadt wie Olten zusammen, tauschen sich beim Kaffee aus. Viele sind miteinander per Du. Einer, der hinter die Kulissen blickt, ist Rolf Furrer. «Bauen ist eine Beziehungsbranche», sagt er.

Dies liest sich auch an seiner Vita ab, die jahrzehntelang von mehreren Rollen geprägt war. Vom Lehrling stieg Rolf Furrer in einer langjährigen Karriere zum Geschäftsführer der Meier AG auf, war Chef von 150 Mitarbeiterinnen. Daneben engagierte er sich in städtischen Institutionen: Erst sass der «Baufritz», wie er sich selbst ironisch nannte, für die Freisinnigen im Gemeinderat. Nach gut eineinhalb Jahrzehnten Parlament begann Furrers Laufbahn in der Baukommission. Er präsidierte die Instanz, die sämtliche Baugesuche über ihren Tisch sehen geht, fünfzehn Jahre lang. Auch wenn Furrer nun einen Schritt zurück gemacht hat, hat der Bau ihn selbst im Pensionsalter nicht losgelassen. Er ist noch immer nah dran, hat alle grossen Entwicklungen im Blick.

Olten als Standort werde künftig an Wert gewinnen, ist Furrer überzeugt. Die horrenden Immobilienpreise werden Firmen aus den Deutschschweizer Grossstädten künftig verstärkt in die gut erschlossenen Agglomerationsstädte wie Olten drängen, glaubt er. Vieles befindet sich in den Startlöchern. «Olten Südwest, Bahnhof Nord, Sälipark, Bornfeld und Kleinholz», zählt Furrer die für ihn zentralen fünf Projekte auf. In Kombination mit dem geplanten Fuss- und Velosteg, direkt vom Bahnhof nahe an die Innenstadt ran, werde sich die Wahrnehmung Oltens verändern. «Die Achse vom Bahnhof über die Innenstadt zum Hammer kann so neu wachsen.»

«Die Achse vom Bahnhof über die Innenstadt zum Hammer kann so neu wachsen.»

Rolf Furrer

Furrers Leben spielt im Oltner Bau-Kuchen. Die heisse Frage drängt sich auf: «Wie lässt sich die Integrität sicherstellen, wenn jeder jeden kennt?» Seine Antwort: «Es braucht ausgeprägte Disziplin. Als ich Baupräsident war, bekam ich aber eher weniger Aufträge von der Stadt.» Die Interessenskonflikte will er nicht wegdiskutieren. Als Baukommissionspräsident habe er sich daher immer um rechtsgleiche Behandlung aller bemüht.

Heute ist Rolf Furrer als selbstständiger Bauherrenberater tätig. Mit Maske sitzt er in seinem Büro in einem Glasgebäude ausgangs Olten. Das Tor zur Entlastungsstrasse am Rand zu Wangen ist eines der grossen Entwicklungsgebiete der Stadt.

II. Die Grossen mit Oltner Wurzeln

Südlich der neuen Strasse und der Eisenbahn türmen sich auf einem Areal, mindestens so gross wie ein Fussballfeld, Kranelemente und andere Baumaschinen der Stirnimann AG. Das Oltner Unternehmen mit über hundertjähriger Geschichte hat vor neun Jahren den Bereich der Baumaschinen und die Immobiliensparte in separate Aktiengesellschaften aufgeteilt und ist gleichwohl seinen Wurzeln treu geblieben. Direkt nördlich des Baumaschinenareals investiert die Schwesterfirma der Stirnimann kräftig in den Altmattpark. Ein Projekt, das für modernen, urbanen Bau steht: Wohnen und Gewerbe sollten sich in den sechsstöckigen Gebäuden auf engem Raum mischen.

Zunächst bleibt der Altmattpark aber ein Gewerbezentrum, in welchem verschiedenste Firmen aufeinandertreffen. «Ursprünglich wollten wir den Wohnbau vorziehen», sagt Stefan Holschbach, Geschäftsführer der Stirag Immobilien AG. Weil der Wohnungsmarkt in Olten ein wenig überhitzt sei, änderte die Investorin ihre Pläne. «Wir haben nicht den Luxus zu sagen, wir bauen auch, wenn zwanzig Prozent der Wohnungen leer stehen», sagt Holschbach. Also begann die Stirag mit dem Gewerbekomplex und sanierte das ehemalige Bürogebäude der Stirnimann. Nachhaltig sollte der Neubau sein. Entstanden ist ein Holzhybridbau aus Fichten- und Buchenholz. Erdsonden und Solarzellen statt fossiler Brennstoffe sichern die Energieversorgung. «Wir wollen mit den Solarzellen auf dem Südareal und dem Altmattpark energieautark werden», erzählt der Geschäftsführer am Telefon.

«Die Stadt hat uns bei vielem unterstützt, aber bei einigen Dingen dauerts etwas länger.»

Stefan Holschbach, Stirag Immobilien AG

Der Geschäftsmann kam vor neun Jahren aus Berlin in die Schweiz und wohnt im Luzernischen. Mit unverbrauchtem Blick beobachtet Stefan Holschbach, wie sich die Stadt entwickelt. Fasziniert ist er von der gastronomischen Szene und auch das Fotofestival (IPFO) findet er bemerkenswert. Nur: «Olten wird nicht wirklich wahrgenommen. Auch von den Studenten nicht», bedauert Holschbach. Obwohl Olten sich Bildungsstadt nennt, finde das studentische Leben nicht statt.

Auch er nutzt das Wort «Potenzial». Ein Prädikat, das immer wieder mit Olten verbunden wird. Nicht nur historisch bedingt vertraue die Stirag Immobilien AG auf den Oltner Standort, meint Holschbach. Gar weiter expandieren ist denkbar: «Wir gucken immer mit offenem Auge, ob es in der Umgebung was zu erwerben gibt.» Vorstellbar sei für die Immobilienfirma, das energieautarke Quartier rund um den Altmattpark auszudehnen. «Wir fühlen uns hier wesentlich wohler als beispielsweise in Zürich.»

Ein Wandel kündigt sich auch in unmittelbarer Nachbarschaft an: Die Swiss Prime Site Immobilien AG plant um das denkmalgeschützte Gebäude auf dem Usego-Areal eine grossangelegte Überbauung. Der schweizweit tätige Immobiliengigant mit Hauptsitz in Olten stiess mit seinem Projekt auf Widerstand und sah sich im Gestaltungsplanverfahren mit Beschwerden konfrontiert.

Die bei Investoren unbeliebte Mitbestimmung gehört zum demokratischen Grundgedanken der Schweiz und führt oftmals dazu, dass sich Planungsprozesse hinziehen. Dabei müssen sich Bauherrinnen sonst schon in Geduld üben: Bis ein Gestaltungsplan steht, verstreichen oft ein bis zwei Jahre. Viele Augen überprüfen auf Gemeinde- und Kantonsebene, ob alles rechtens ist.

Für den Altmattpark-Gestaltungsplan zogen von der ersten Skizze bis zur Umsetzung sogar elf Jahre ins Land, rekapituliert Stefan Holschbach. «Das ist eine lange, lange Zeit», sagt er. «Die Stadt hat uns bei vielem unterstützt, aber bei einigen Dingen dauerts etwas länger.» Nach einem langwierigen Gestaltungsplanprozess ging es bis zur Baubewilligung schneller.

III. Eine Frage der Ressourcen?

Rolf Furrer ist nicht nur Bindeglied zu den Investoren, er kennt auch die Verhältnisse im Oltner Bauwesen. Er muss es also wissen: Macht Olten den Investoren mit langwierigen Prozessen das Leben schwer? «Ich bin nicht dieser Meinung», sagt er. Seine Antwort kommt nicht unerwartet, hat er doch ein Interesse daran, dass Investoren in Olten bauen. Seine Begründung ist eine andere: «Die Stadt ist kritisch und das muss sie auch sein», sagt Furrer. Das Stadtbauamt sei fachlich gut aufgestellt und leiste gute Arbeit. «Aber die Bauverwaltung hat zu wenig Leute: Nicht bloss, um Baugesuche zu prüfen, sondern auch für die Kontrolle der Baustellen.»

«Die Baugesetzgebung beinhaltet kaum Instrumente, um vertieft Einfluss zu nehmen. Dies gilt auch für die Ästhetik.»

Rolf Furrer

Während Rolf Furrer über das Oltner Bauwesen sinniert, klingelt immer wieder das Telefon. Es gibt Probleme mit der Sanierung im Haus. Bauleute haben mit ihren Fräsarbeiten das gesamte Untergeschoss in eine Staubwolke gehüllt. Rolf Furrer eilt als Bauherrenberater der Stirag gleich selbst runter. Die Konfrontation mit den Arbeiterinnen zeigt auf, warum er gemeinhin auch als «Polteri» gilt. Mit krudem Baustellenvokabular macht er unmissverständlich klar, dass sie auf der Stelle die Arbeiten einstellen müssen. Der Staub hat sich auf den Lagerbestand einer eingemieteten Firma gelegt. Minuten später ist Furrer wieder der umtriebige Geschäftsmann, entschuldigt sich für den kurzen Vorfall.

Das Zusammenspiel zwischen Baukommission und Bauverwaltung erachtet er als essenziell. «Eine falsche Harmonie ist schlimmer als eine gründliche Auseinandersetzung», sagt Rolf Furrer. Ein Satz, der viel über seine Haltung sagt. Entscheidend sei, wie sich aus der Streitkultur ein Konsens ergebe. Unweigerlich fällt in diesem Kontext das Stichwort Olten Südwest. Obwohl alle hinschauten, gings vergleichbar schnell, ehe die Gebäudekuben aus dem ehemaligen Industriegebiet hervorwuchsen. Waren hier Gremien wie die Baukommission nicht nachlässig? Alles sei rechtskonform gewesen, verteidigt Furrer. Die Stadt habe die verfügbaren Mittel im Bewilligungsverfahren ausgenutzt, indem sie etwa zusätzliche Architekten beizog. «Die Baugesetzgebung beinhaltet jedoch kaum Instrumente, um vertieft Einfluss zu nehmen», sagt er. «Dies gilt auch für die Ästhetik.»

IV. In den Fängen der Mitwirkung

Andernorts sehen die Bauprofile gleich mehrere Winter und Sommer vorbeiziehen, bevor sich etwas tut. Alle grösseren Projekte, die einem Gestaltungsplan unterliegen, müssen mittlerweile fast schon routinemässig nach dem Weg über die Behörden mit Beschwerden rechnen. So, wie dies die Swiss Prime Site Immobilien AG beim Usego-Areal erfuhr, stecken die Frei-Architekten aus Aarau seit geraumer Zeit in diesem Mitbestimmungsprozess. Das Projekt steht seit drei Jahren: Wo heute noch verlassene Reihenhäuschen an der Ziegelfeldstrasse stehen, wollen die Aarauer Architekten, die gleich selbst als Investoren auftreten, eine urbane Überbauung realisieren. Auch dieses Projekt folgt dem Zeitgeist. Das Credo des verdichteten Bauens lautet hier: Aus acht Reihenhäuschen mach sechzig Wohnungen.

«Die Verfahren dauern generell viel zu lange, das ist ein gesamtschweizerisches Phänomen.»

Peter Frei

Nur, wann dürfen die Frei-Architekten loslegen? Eine Beschwerde zum Gestaltungsplan liegt derzeit beim Kanton. Im Extremfall könnten zwei weitere Instanzen – das Verwaltungs- und das Bundesverwaltungsgericht – folgen. Das lange Warten habe in diesem Fall weder mit der Oltner Bauverwaltung noch mit den Verhältnissen in Olten zu tun, sagt Geschäftsführer Peter Frei am Telefon. «Die Verfahren dauern generell viel zu lange, das ist ein gesamtschweizerisches Phänomen.»  

Ein zunehmender Einspracheeifer, auf den letztmöglichen Zeitpunkt angesetzte Termine, Stapel an Projekten, ehe Instanzen diese bearbeiten. Viele Gründe macht Peter Frei für die langsam mahlenden Mühlen aus. «Die Politik wäre gefordert», findet der Architekt. Ein Gestaltungsplan durchläuft mehrere Gremien, bis er grünes Licht kriegt. «Dann kommen die Privaten und haben das Gefühl, sie wissen alles besser», sagt er. Peter Frei glaubt nicht, dieser Prozess verbessere die Substanz eines Projekts. «Meistens sind die Beschwerden von Eigeninteressen getrieben, die man mit übergeordneten Argumenten zu verknüpfen versucht.»

V. Die Lehren der Giroud Olma

Gleich wie den Frei-Architekten ergeht es der Giroud Olma. Der Sälipark 2020 hätte, wie der Name es verrät, in diesem Jahr vollendet sein sollen. Eine gefühlte Ewigkeit schon, seit 1866, ist das Unternehmen in der Stadt verankert. Vor rund vierzig Jahren emanzipierte sich Giroud Olma vom Industriebetrieb zum Dienstleitungspark. Und die Geschicke führt Investor Thomas W. Jung aus dem grossen Zürich. Er habe sich hinterfragt. Ob seine Visionen für eine Kleinstadt wie Olten ein zu grosser Wurf sind? «Wahrscheinlich ist Olten im Geist kleiner als in der Einwohnerzahl», sagt er. Aber er glaubt noch immer an «seinen» Sälipark 2020 – wenn auch ein paar Jahre obendrauf kommen.

«Hartnäckigkeit ist wirklich wichtig, und auch ein wenig Demut.»

Thomas W. Jung

Noch immer spricht er gerne über das 100 Millionen schwere Projekt, das den Sälipark nicht mehr bloss zu einem Einkaufszentrum, sondern gleichzeitig zu einem Wohnort und Begegnungsplatz machen soll. «Ich will auf keinen Fall verbittert rüberkommen», sagt Thomas W. Jung an einem Novemberabend über die Freisprechanlage seines Autos. Tut er nicht, er klingt relativ entspannt.

Auch dann, als er erzählt, dass er bereits sechs Millionen Franken investiert hat, aber noch nichts in den Händen hält. Selbst bei Regierungsrat Roland Fürst sprach Thomas W. Jung vor, um zu erfragen, wann der Kanton zu einem Urteil komme. Dem Zürcher Investor bleibt nichts anderes übrig, als abzuwarten. Obwohl das vorgestellte Projekt in der Mitwirkung viel positive Resonanz erfuhr, geriet der Motor bald ins Stottern. Das Warum lässt sich in diesem Fall einfacher ergründen. Im dynamischen Raum um den Sälipark ergeben sich viele Abhängigkeiten und wohl entsprechend auch Partikularinteressen. Das Beschwerdeverfahren sieht Investor Jung als Tour de Suisse. Noch immer befindet er sich im Aufstieg zum zweiten Pass. Die Beschwerdeführer könnten ihn nach dem Kanton über zwei weitere Pässe zwingen. Seine Lehren: «Hartnäckigkeit ist wirklich wichtig, und auch ein wenig Demut.»

VI. Wo es rund läuft

Himmelwärts geht die Richtung auch im Bahnhof Nord. Anders als im Säli-Quartier, auf dem Usego-Areal oder an der innerstädtischen Ziegelfeldstrasse ging auf der SBB-Brache vieles wie am Schnürchen. Kaum Opposition machte sich breit, als im Jahr 2014 der Gestaltungsplan durch die Instanzen ging. Dies, obwohl an die fünfzig Meter hohe Bauten entstehen, die an die eben fertiggestellte Zürcher Europaallee erinnern.

Keine Nachbarschaftskonflikte, starker Miteinbezug von Stadt und SBB und ein umfangreicher Jury-Wettbewerb: Die möglichen Gründe für einen unaufgeregten Gestaltungsprozess sind divers. Gut sechs Jahre nach dem Gestaltungsplan dürften im Frühjahr die Bauprofile weichen. In drei Jahren werden auf einer Grossbaustelle zwölf Stockwerke heranwachsen. Der Bau der Credit Suisse Anlagestiftung umfasst 155 Wohnungen. Er ist der Startschuss zum grossen Umbruch, welcher dem Bahnhofgebiet in den nächsten zehn Jahren ein anderes Gesicht geben wird.

Der Bauboom ist allgegenwärtig. Auch wenn die Bauprofile mancherorts länger stehen, als es den Investoren lieb ist.

Stadtbaumeister Kurt Schneider nimmt im Interview Stellung zu den Vorbehalten und gibt Einblicke in die Arbeit der Bauverwaltung.